В 2023 году, почти 2.5 года назад я взял в ипотеку большую квартиру. На тот момент она была на стадии начала возведения этажей и стоила 12.5 млн рублей. 2 миллиона был первоначальный взнос, а еще 10.5 млн рублей я взял в ипотеку сроком аж на 30 лет, воспользовавшись субсидированной семейной программой со ставкой 5.7%. Факт того, что мне ипотеку одобрили, которую я буду платить до 73 лет, сам по себе забавный, но мы пока не про это.
Если “в лоб” посчитать мой ежемесячный платеж 62 т.р. и умножить его на число месяцев 30х12, то получится 22,3 млн рублей. Или 24,3 млн. если учесть первоначальный платеж. Именно такую сумму я должен буду выплатить банку, если буду продолжать просто платить по графику то я должен буду отдать денег как за две квартиры. Так?
Вот в том то и дело, что ни хрена не так. Вернее, цифры верные… и отдам я за 30 лет именно эту сумму. Но мы сейчас про выгоду.
То, что это выгодное дело, я и раньше понимал, т.к. логично, что раз есть инфляция, да еще гораздо выше, чем процент по вкладу, то невыгодным это быть просто не может… Тем более, что имею жизненный опыт наблюдения как за планомерным обесцениванием денег, так и за скачкообразными дефолтами.
Однако, в президентской академии на программе МВА у нас был предмет, посвященный инвестиционным просчетам, поэтому я могу сейчас объяснить, почему это не так, не на интуитивном уровне, а с раскладкой по “полочкам”.
Небольшой пример, чтобы свериться, что мы с вами “на одной волне”.
Если у вас сейчас на руках сумма 100 т.р, а инфляция 15%, то через год вы на эти же 100 т.р. сможете купить примерно столько же товаров и услуг, сколько сегодня за 85 тр. Это очевидно, так?
Через два года, при сохранении уровня инфляции вы на на ваши 100 т.р., если они лежали под подушкой сможете купить уже товаров и услуг, как сегодня на 72,25 тр. 100х0,85х0,85. Логично?
Через три года 100 т.р. это уже аналог сегодняшних 61,41. И так далее…
Понятно, что товары дорожают неравномерно и какие-то будут дорожать быстрее этих 15%, а какие-то медленные, но в среднем, это будет реальное удешевление денег на 15%. Главное, чтобы вы понимали, почему я говорю, что сегодняшние 100 т.р. — это через 1,2,3 года будет соответственно 85,72,61 т.р. соответственно.
Что происходит при инвестировании и как размышляет обученный инвестор? Он должен вложить деньги во что-либо, что будет приносить предположительно какой-то процент прибыли в будущем.
Но при этом мы с вами знаем, что ценность денег в будущем не равна ценности той же суммы в настоящем. Это я показал на примере выше. Соответственно, инвестор должен “привести” все расходы и прибыль к одному уровню. Для этого используется показатель discount rate. Обычно его принимают равным уровню реальной инфляции. Вообще, смысла инвестировать в какой-то долгий проект, который должен вам будет приносить 20% возврата в ваших вложений, не будет иметь никакого смысла при инфляции около 20%.
Почему сейчас “бизнес сдулся”? Да очень просто. При тех ставках на кредиты, найти проект, в который можно вложиться и с высокой долей вероятности рассчитывать на возврат инвестиций с доходностью выше 30%, очень сложно. Куда проще и безопаснее скукожиться, затаиться, а деньги положить на вклад и наблюдать. А по той ставке, что сейчас дают банки… ну такое себе… не знаю, разве только что “закладками” можно отбить…
Все мы здравомыслящие люди, понимаем, что если в банках нам предлагают 20% ставки по депозитам, то реальная инфляция, скорее всего, еще выше.
Тогда считать, что я отдал банку, и что получил в итоге, нужно приводить к одному знаменателю.
При этом, в моей задаче есть еще один важный фактор. Момент получения квартиры произошел не сразу, а спустя два года после первоначального взноса размером 2 млн рублей. И банк пользовался этими средствами, хотя квартиру я еще не получил.
Соответственно, чтобы увидеть картинку целиком и подсчитать реальную сумму, в которую мне обошлась квартира, надо все уплаченные деньги привести к ценности денег на год получения квартиры. Т.к. деньги, заплаченные до вручения ключей стоили дороже, чем в 25 году, когда я получил эту квартиру, а те деньги, которые я буду платить далее, будут явно дешевле.
Я проделал эти расчеты и оказалось, что реально квартира мне обошлась в сумму около 9 млн рублей, если привести все мои выплаты на год получения ключей, т.е. 2025 год.
Вот выкладка ниже.
Цифры справедливы, если принять уровень реальной инфляции такой, как я написал в пятом столбце. с 23 по 26 год я принял реальную инфляцию 20%-25%, далее уменьшил ее до 15%. Очевидно, что если инфляция будет выше в будущем, то приведенная стоимость квартиры будет еще меньше.
Что мы видим в этой таблице?
В первых двух колонках все понятно — нумерация годов и сами годы
В третьей колонке суммы, которые я плачу по кредиту 744 т.р. в год, а также единоразовый взнос в 2 млн. рублей, которые я выплатил сразу при заключении долевого договора и оформления ипотеки.
Пятая и шестая колонки — это одно и то же. Это принятый мной для расчета коэффициент реальной инфляции. Т.е. показатель, по которому я ориентируюсь, насколько быстро “дешевеют” деньги. Вернее, уменьшается их покупательная способность за этот год.
Реально квартирой я начал пользоваться в начале 25 года, поэтому суммы, которые реально уплачены (третья колонка) должны приводиться именно на 25 год.
Соответственно, четвертая колонка самая важная. В ней отображается, какой эквивалент по покупательской способности будет у уплаченной суммы, если привести ее к 2025 году.
Еще конкретный пример, который поможет понять, если до сих пор не понятно. Посмотрите на строчки с годами 29 и 30. Я, если доживу, то уже буду стар и немощен… мне будет за 70, но ипотека все еще будет сжимать мне горло своими цепкими руками, если я не погашу досрочно по какой-либо причине.
Так вот, если принять, что инфляция будет именно такой, как указано в пятой колонке по каждому из грядущих годов, то мой годовой платеж в 744 тысячи рублей будет аналогичен по покупательской способности 10 и 8 тысячам рублей на сегодняшний день… 744 тысячи рублей сейчас — это значимая сумма… Но она была куда более значимой в 23 году, когда я начал совершать ипотечные платежи… а через 30 лет при такой инфляции, мой годовой платеж будет соизмерим с суммой, которую я сейчас в месяц плачу за коммуналку.
Собственно, в данном случае, итоговая приведенная сумма, которая получилась — около 9 млн рублей, это именно потому, что используется ипотека с гос. поддержкой. Если у вас нет выбора и вам приходится пользоваться кредитом с реальными ставками, то вы сможете здраво оценить затраты на свою квартиру.
Да, если вы считаете, что выше написан бред, то не утруждайте себя доказывать что-то в комментариях. В полемику вступать, не буду.
Я знаю, что бывают кризисы, что бывают “черные лебеди”. Я даже не надеюсь, что за 30 лет не будет ни одного кризиса или серьезного катаклизма в экономике. И данный метод обычно применяют на достаточно стабильном горизонте планирования на сроки до 5 лет.
Но факт и основной принцип остается — деньги дешевеют. И если ваша зарплата не росла за последние 3..5 лет хотя бы на 20% в год, то скорее всего, вы себя чувствуете значительно менее состоятельным, чем это было раньше.
